정부가 8월 2일 서울과 과천시, 세종시 등을 투기과열지구로 지정하는 고강도 부동산 대책을 추가로 내놨다. 다음은 이와 관련해 세부 내용을 문답으로 정리했다.

◇ 대책 추진 배경은?

정부는 지난 6·19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서 과열 지속 시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한바 있다. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산되고 있다. 이에 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려는 것이다.

◇ 이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지?

최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.

◇ 작년 11·3 대책, 올해 6·19 대책과 이번 대책의 차이점은?

11·3 대책과 6·19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고, 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고 종합적인 방안이다.

또한 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는 데에도 중점을 뒀다. 아울러 그동안 일부에서 제기된 공급 부족론과 달리 수도권의 주택 인허가·분양·입주 물량이 충분함을 실증적으로 제시한다.

◇ 투기과열지구 선정 기준은?

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정했다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정했다.

◇ 투기지역 선정 기준은?

투기지역은 직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나, 직년 1년간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고, 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우가 해당된다. 투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다.

◇ 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만, 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.

◇ 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?

투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.

◇ 2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한지?

2003년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다.

◇ 투기과열지구 내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지? 예외사유는 없는지?

정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에 ① 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로 법 개정안을 2017년 9월 중 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 예정 ② 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월 경부터 적용할 예정이다. 한편, 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정이다.

◇ 법 개정 이전부터 정비사업 구역 내 소유하고 있던 주택에 대해도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지?

이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정이전부터 투기과열지구 내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 ① 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ② 법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 등 조합원 분양이 제한된다.

◇ 자금조달계획 신고 시 제출 서류와 절차는? 허위 신고 시 어떤 불이익이 있는지?

투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 된다. 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시·군·구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재해 제출하면 된다. 신고를 받은 시·군·구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있다.

◇ 자금조달계획 신고와 부동산거래신고를 동시에 해야 하는 것인지?

자금조달계획 신고 대상이 되는 경우 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다.

◇ 신혼부부 희망타운 시범사업은 언제쯤 시작될 것인지?

올해 안에 시범사업을 선정해 착수할 계획이다. 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 2018년부터 분양이 가능할 것으로 예상된다.

◇ 부동산 시장에 특별사법경찰관제 도입시 어떤 권한을 가지는지? 도입 효과는?

그간 국토부·지자체 합동 점검팀이 부동산 불법행위를 지속적 단속했으나, 현장 점검 시 증거은닉 및 도주 등이 빈번하고 수사권 부재로 증거확보가 곤란하여 단속의 실효성이 부족하다. 특별사법경찰관제 도입 시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치가 가능하다.

◇ 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행 시기는?

1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 상기 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

◇ 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지?

대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간(2년 이상) 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않았다.

◇ 현재 주택임대사업자 등록 시 어떤 혜택이 있는지?

주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)된다. 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

◇ LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?

주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용될 예정이다. 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 대책발표 이후(8월 3일), 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.

◇ 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응방안은?

LTV·DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유자금·소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있다. 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려할 예정이다. 투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용한다. 투기지역·투기과열지구에 대해서는 주택가격 6억 원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억 원 유지)해 실수요자의 요건을 완화한다.

◇ 집단대출에 대한 LTV·DTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 자금을 마련하지 못한 수분양자들은 어떻게 하는지?

집단대출 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않다. 앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등을 하게 될 것이다.

◇ LTV·DTI 규제 강화 시행시기까지 선수요가 늘어날 가능성이 있는데 어떻게 관리할 생각인지?

이번 대책 발표 후 LTV·DTI 시행시기 전에 대출 선수요가 증가할 가능성이 있다. 행정예고(20일) 등 LTV·DTI 규제강화 시행 전 시차를 최대한 단축시키고 대책 발표 이후, 금융위-금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획이다.

◇ 주택구입 목적 외 주담대에 대해 예외적으로 완화된 LTV·DTI 규정을 적용한다고 하는데 어떤 경우인지?

질병, 사업자금 등의 사유로 긴급 대출이 필요한 경우에는 예외적으로 완화된 LTV·DTI 기준을 적용할 예정이다. 다만, 이 경우에도 금융회사 내부의 여신위원회 심사 등을 반드시 거치도록 하여 무분별한 대출이 일어나지 않도록 관리할 계획이다.

글=김창규 기자(rlaqudgjs883@naver.com)

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