서울 강남·송파·서초·강동구 등 강남 4개구와 경기 과천에서 분양받는 아파트는 소유권이전등기를 완료할 때까지 분양권 전매가 금지되는 등 과열된 서울·경기·세종·부산 등지가 ‘청약 조정 대상지역’으로 묶이면서 청약시장에 규제가 강화된다. 조정지역에서는 세대주가 아니거나 2주택 이상 보유자는 1순위 자격이 제한되고 일정 기간 재당첨도 금지된다.

국토교통부는 11월 3일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정적 관리방안’을 발표했다.

정부는 과열이 발생했거나 우려되는 지역·유형을 선별해 맞춤형으로 대응하고자 지역·유형별로 주택시장에 대한 분석을 실시했다. 이에 따라 서울, 경기·부산 일부지역, 세종 등을 선정해 맞춤형으로 청약제도를 조정하고 과도한 단기 투자수요를 관리해 국지적인 시장과열을 완화하고 실수요자의 당첨기회를 확대한다.

조정 대상지역에 청약 시 세대주가 아닌 자, 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자의 경우 1순위에서 제외한다. 또한 조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자에 추가하고 당첨이 제한되는 주택에 조정 대상지역의 주택을 추가한다.

강화된 전매제한기간은 전매제한기간을 규정하고 있는 주택법 시행령 입법예고일인 3일 입주자모집공고분부터 적용된다. 1순위·재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집승인신청분부터 적용되게 된다. 국토부는 1순위 제한, 재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 신속히 11월 중순에 완료할 계획이다.

이번 맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장영향 등 주택시장에 대한 모니터링을 면밀히 지속적으로 실시해 조정 대상지역 및 주택의 추가 또는 제외 여부 등을 정례적으로 검토한다. 아울러 주택시장의 동향과 지역별 지표 등을 정밀하게 분석해 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 ‘투기과열지구’를 지정하는 방안도 정례적으로 검토할 계획이다.

정부는 조정 대상지역에는 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위해 관리방안을 강화한다. 중도금 대출 발급요건을 강화하기 위해 조정 대상지역의 중도금대출보증 발급요건을 현행 전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부에서 전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부로 강화한다.

이를 통해 적은 자기자본을 활용해 분양계약 후 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도한다. 또한 현재는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능하나, 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약통장이 있어야 한다. 이에 따라 2순위 청약신청을 할 때에도 신중하게 신청하도록 유도해 과도한 투자목적의 2순위 청약신청을 방지하고 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로 형성될 것으로 기대된다.

아울러 현재 당해지역, 기타지역 구분없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있으나 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리해 운영할 계획이다. 이에 따라 당해지역에서 1순위 마감될 경우, 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략해 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지하고 착시효과로 인한 투자수요를 차단할 수 있을 것으로 예상된다.

이와 함께 청약가점제 자율시행을 유보한다. 당초 2017년부터 85㎡ 이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행할 수 있도록 위임할 계획이었으나, 조정 대상지역은 자율시행을 유보하여 가점제 적용비율을 40%로 유지한다. 이에 따라 투자목적의 과도한 청약경쟁을 해소하며 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대된다.

정부는 실수요자의 내 집 마련을 지원하고 LH 공공분양주택 수분양자의 중도금 부담을 경감할 수 있도록 지원을 강화한다. 무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출등 정책 모기지를 차질 없이 공급할 계획이다. 또한 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입해 유동화하는 적격대출의 한도도 2조원 증액하고 필요 시 추가로 한도를 확대해 실수요자 지원을 계속한다.

최근 중도금 대출은행을 선정하지 못해 수분양자가 중도금 조달에 어려움을 겪고 있는 LH 공공분양단지는 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하고 유예기간 동안 대출은행을 적극 선정할 계획이다. 이에 따라 중도금을 구하지 못해 계약을 포기하는 일이 발생하지 않으며 분양계약자들의 이자부담도 줄어들 것으로 기대된다.

정부는 정비사업 제도 개선과 청약시장 불법행위 근절 등을 추진해 주택시장의 투명성을 제고할 계획이다. 먼저 정비사업 제도를 개선한다. 그간 정비사업의 투명성 강화를 위해 제도개선을 추진해왔으나 투명한 정보공개 부족, 감시 시스템 미흡 등의 문제는 여전하다. 이에 따라 경쟁입찰·용역비 공개 확대 등 제도개선을 통해 정비사업의 투명성을 강화해 불필요한 비용 및 분쟁 발생을 최소화하고 무리한 사업추진을 방지할 계획이다.

또한 경쟁입찰을 확대하고 용역비를 공개한다. 현재 시공사·전문관리업체 외의 대다수의 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정되고 있으며 정보공개의 범위도 ‘공사비, 이자’ 등 제한적이다. 앞으로는 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하고 일정금액 이상의 용역은 조달청의 민간수요자 전자조달시스템사용을 의무화하도록 한다. 지자체장이 조합별로 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화해 투명성을 높일 계획이다.

아울러 금품·향응 수수행위 신고를 활성화한다. 금품·향응 제공에 대해 자진신고한 자에 대한 처벌을 감면할 수 있도록 자진신고에 대한 특례를 도입한다. ‘신고포상금제’를 신설해 정비사업 불법행위에 대한 신고를 활성화할 계획이다. 이와 함께 정비사업 대출보증 요건을 강화해 무리한 사업추진을 방지한다. 11월부터 국토부·서울시 등 합동점검반을 구성해 조합 운영의 적정성, 법규 위반여부 등에 대한 집중점검도 실시할 계획이다.

정부는 청약시장의 불법행위를 근절하기 위해 ‘청약시장 불법행위 상시점검팀’을 구성·운영한다. 저금리, 유동자금 증가 등으로 일부 청약시장이 과열됨에 따라 청약시장 불법행위로 인한 실수요자의 피해 발생이 우려된다. 이에 따라 주택시장의 질서를 확립하고 실수요자에 대한 지원 및 보호를 위해 국토부·지자체·국세청·주택협회 등 ‘관계기관 합동 상시점검팀’을 구성해 청약시장 불법행위에 대해 ‘상시·불시 점검’을 실시한다.

또한 ‘분양계약 실거래 신고제’가 시행되는 시점에 맞춰 아파트 각 가구별로 최초 분양계약부터 분양권 및 주택거래내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS)을 구축한다. 사람의 주민등록번호처럼 주택에도 각 가구별로 고유번호를 부여하는 방안을 마련해 ‘인허가→분양→준공→멸실’ 등 주택생애주기별 관리도 강화할 계획이다.

정부는 다운계약서 등 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도와 자진신고자에 대한 과태료 감면제도를 도입해 불법 행위 근절 및 자진신고 등을 유도할 계획이다. 아울러 부적격 당첨자의 청약제한기간을 현행 3개월에서 1년으로 연장하고 전매제한기간 내에 전매한 자도 청약제한기간을 1년 적용할 계획이다.