국토교통부는 여야간 합의에 따라 이번 임시국회에 처리하기로 한 주택 3법, 즉 민간택지 내 분양가상한제 탄력적용을 위한 주택법 개정안, 재건축부담금 부과 유예기간 3년 연장을 위한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안 및 재건축 조합원에 대한 3주택 우선 공급을 허용하는 도시 및 주거환경정비법 개정안이 12월 29일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

우선 공공택지에서 공급되는 공동주택은 현행과 같이 분양가상한제가 의무 적용되고, 민간택지의 경우 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 주택정책심의위원회 심의를 거쳐, 국토부 장관이 지정하는 지역의 공동주택에 대해서만 상한제를 적용하게 된다.

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또한, 민간택지 내 공동주택에 분양가상한제가 탄력 적용되더라도, 주택 전매행위제한은 현행과 동일하게 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 아니하는 수도권 민간택지에서 공급되는 주택도 전매제한(6개월)이 적용된다. 이번 개정안은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행되며, 민간택지 내에서 이 개정법률 시행 후 입주자 모집승인을 신청하는 분부터 분양가상한제를 적용하지 않는다.

재건축 초과이익 환수제도는 시장 과열기에 재건축을 중심으로 주택가격이 급등한 점을 감안하여, 투기억제와 서민주거 안정을 위해 도입한 비상조치적인 제도로서, 최근 주택가격이 안정화되어 있으며 가격 급등이나 투기 발생의 가능성이 낮은 시장상황을 고려하여, 과도한 규제를 정상화하고 재건축사업의 예측가능성을 높이는 차원에서 재건축부담금 부과 유예기간을 3년 연장한다.

올해 말로 재건축부담금 유예가 종료되는 점을 감안하여, 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안은 공포 후 즉시 시행하되, 공포시기에 따라 부과유예 혜택을 받지 못하는 사례가 없도록 개정법 시행 전에 관리처분계획 인가를 신청하는 사업에 대하여도 재건축부담금을 면제한다는 적용례를 두기로 하였다. 재건축부담금 부과 유예시 영향을 받는 예상 구역은 전국 562개 재건축 사업 중 347개 구역, 18.4만 세대로, 지역별로 수도권 179개 구역, 10.7만 세대, 서울 85개 구역, 6.1만 세대로 추정된다. 특히, 이번 개정안이 향후 3년간 재건축부담금 부과를 유예함에 따라, 현재 조합설립인가 단계에 있는 129개 구역, 8.1만 세대가 우선적으로 혜택을 받을 것으로 예상된다.

수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원 분양주택수를 1주택으로 제한하는 규정은, 최근 주택경기 침체로 일반분양에 대한 미분양 리스크 증가 및 다주택 조합원의 현금청산으로 인한 초기 사업비 부담가중, 조합원 재산권 행사에 대한 과도한 제한이라는 점 등을 고려하여 3주택까지 분양을 허용한다. 도시 및 주거환경정비법 개정안은 향후 국무회의 심의를 거쳐 공포 후 즉시 시행될 예정이다. 그동안 정부의 지속적 주택시장 정상화 대책에 따라 주택거래가 증가하는 등 부진을 벗어나고 있는 주택시장은, 주택 3법의 국회 통과에 따른 재건축사업 불확실성 해소 등에 힘입어 견조한 회복세를 이어갈 것으로 전망된다.

우선 분양가상한제 탄력적용에 따른 우수한 품질을 갖춘 주택의 공급이 확대되고 구매수요도 늘어날 것으로 보이며, 재건축부담금의 3년 부과유예가 확정됨에 따라 그간 사업을 미뤄온 재건축 사업들도 속도를 낼 것으로 예상된다. 아울러, 다주택 재건축 조합원의 주택분양을 3주택까지 허용하게 되면 현금청산에 따른 사업성 저하를 방지할 뿐 아니라, 분양받은 주택을 임대주택으로 공급하게 되면, 도심 내 민간 임대주택이 증가하여 전월세시장 안정에도 기여할 것으로 전망된다.