서울시가 지난 2월, 1인가구를 위한 공유주택을 발표한 이후 사업추진을 위한 세부 기준을 마련하고, 사업검토 대상지를 선정해 ‘1인가구 공유주택’ 공급에 본격적으로 나선다고 밝혔다.

이번에 마련된 ‘1인가구 공유주택 운영기준’은 사업절차, 적용 대상, 공간별 설계기준, 용도지역 변경‧공공기여 기준 등 사업을 위한 구체적인 절차와 내용을 담고 있다.

또, 입주자와 사업자 모두를 위한 맞춤형 지원책도 마련돼 입주자는 소득‧자산 기준으로 지원 대상을 선별해 최대 3,000만 원까지 보증금 융자를 지원하고, 사업참여자는 심의를 통해 기준금리에 따라 건설자금 이자 차액을 최대 3%를 지원한다.

그동안 시는 운영기준 마련을 위해 곳곳의 사업자들과 간담회 등을 통해 논의를 해왔으며, 그중 ▴동대문구 신설동역 일대 ▴중구 약수역 일대 ▴서대문구 신촌역(경의중앙선) 일대 ▴마포구 망원역 일대 ▴은평구 녹번역 일대 ▴동대문구 회기역 일대 등 6곳이 참여 사업검토 대상지로 선정돼 7월부터 사업자들로부터 사업 제안서를 받을 예정이다.

올해 하반기 촉진지구 지정 및 건축인‧허가를 완료하고, 2029년까지 2만실 공급을 목표로 추진해 나간다는 계획이다. 특히 인구구조 변화에 따라 앞으로 1인가구가 점차 늘어날 것으로 예상되는 만큼, 시는 용도지역 상향, 세제 혜택 등의 인센티브를 통해 민간 사업자의 참여를 적극 유도하면서 1인가구를 위한 공유주택을 확대해 나갈 계획이다.

1인가구 공유주택 운영기준의 주요 내용은 ▴사업대상지 및 유형(대상지 기준, 사업추진 절차 등) ▴사업계획 수립 기준(용도지역 변경기준, 용적률 및 공공기여, 건축 및 주차계획 등) ▴공급 및 운영기준(입주대상자, 공간운영 등) ▴총칙(적용범위, 용어 정의 등) 등으로 구성돼 있다.

운영기준은 제2종‧제3종일반주거, 준주거, 근린 및 일반상업, 준공업지역의 역세권, 간선도로변, 의료시설 중심지역(면적 1,000㎡ 이상)에서 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정으로 ‘1인가구 중심 서울형 공유주택’(임대형기숙사) 건립 등 사업계획을 수립할 때 적용된다. 역세권은 승강장 경계로부터 250m 이내(심의시 350m 이내), ‘간선도로변’은 폭 20m 이상 주·보조간선도로 경계로부터 직각 50m 이내, ‘의료시설 중심지역’은 의료시설 대상부지 경계로부터 350m 이내를 말한다.

시는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정 및 지구계획 승인과 건축 인·허가를 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 통합심의위원회 심의로 일괄처리해 사업속도를 높일 예정이다. 시는 사업제안서가 접수되면 사업계획 결정절차에 따라 촉진지구 지정, 지구계획승인 및 건축 인허가를 통합적으로 처리한다.

용도지역 변경, 용적률 및 공공기여 기준도 마련했다. ‘용도지역 변경기준’은 사업대상지의 인접지 용도지역 및 도로 규모별 사례 제시 및 도식화하고 ‘용적률 및 공공기여 기준’은 용도지역 변경 여부에 따라 수치화해 민간에서 사업계획 수립 시 예측 가능성을 높였다. 이때 공공기여는 ‘공공임대주택 공급’을 우선으로 한다.

사업대상지가 제2종일반주거지역이라면 근린 또는 일반상업지역이 있는 역세권에 위치하고 폭 20m 이상 간선도로변에 접하는 경우에는 근린 또는 일반상업지역까지 변경할 수 있다. 사업대상지가 제2종일반주거지역에서 근린상업지역으로 변경하는 경우는 기본용적률은 540%(공공기여율 25%), 상한용적률은 900%(추가 공공기여 180%)까지 계획할 수 있다.

특히 운영기준에는 개인공간, 공유공간, 공용공간에 대한 세부적인 건축설계 기준(의무, 권장)이 포함되어 있어 ‘1인가구 중심 서울형 공유주택’의 품질 향상은 물론 쾌적한 주거환경 유지를 위한 기틀을 제시하고 있다. 개인공간은 1인실은 12㎡ 이상, 2인실은 21㎡ 이상(욕실 2.5㎡ 포함, 발코니 면적 제외), 침대, 책상, 붙박이장, 수납장, 냉장고(150리터 이상) 및 에어컨(천장 매립형 권장)은 의무적으로 설치해야 한다.

공유공간은 1인당 6㎡(150인 이하)를 확보하되 입주자 수에 따라 차등 적용한다. 공유공간 면적은 필수공간(기본생활공간, 지원생활공간, 커뮤니티공간)은 70% 이하로, 특화공간은 30% 이상으로 조성하되, 필수공간은 국토부 ‘기숙사 건축기준’의 공유공간 면적 이상이면서 각각 공간별 비율은 15% 이상으로 한다. 공용공간은 로비, 승강기홀, 복도(중복도 1.8m 이상), 소방차전용구역(3층 이상 필수) 등으로 안전 및 편리성을 확보하도록 했다.

실질적인 유지관리를 위해 임대의무기간(10년 이상) 동안 ‘주거서비스 인증’(우수등급 이상) 이행하도록 하고, 1인가구에게 더 안전한 주거공간을 공급하고자 ‘범죄예방 건축기준’을 준수하도록 운영기준에 담았다. ‘범죄예방 건축기준’ 적용 건축물에 서울형 공유주택(임대형기숙사)는 해당하지 않으나, 1인가구 주거 특성임을 고려하여 해당 기준을 따르도록 했다.

공유공간 중 특화공간은 면적 50% 이내를 비주거시설(근린생활시설 등)에 설치를 허용해 민간사업자는 일반인 대상 수익사업용으로 활용하고 입주자는 할인된 사용료로 이용하는 ‘상생형 특화공간’을 조성할 수 있도록 한다. 1인가구 공유주택 운영기준은 누구나 볼 수 있도록 서울시 누리집에 안내하고 있다.

한편 시는 ‘1인가구 중심 서울형 공유주택’(임대형기숙사) 공급을 원활하게 하고자 기존 임대주택과 다르게 적용되는 세제(취득세, 재산세, 부가가치세), 주택도시기금 융자 대상 확대 등 제도적으로 미흡한 점을 적극 발굴하여 국토부 등 관련기관에 지속 건의하고 있다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “인구‧사회구조 변화로 1인가구가 점차 늘어날 것으로 예상됨에 따라 1인가구를 위한 주거지원 방안이 필요한 시점”이라면서, “입주자와 사업자 모두 만족할 수 있는 제도적 보완을 통해 1인가구 공유주택을 안정적으로 확대 공급해 나갈 것”라고 말했다.

글=김병헌 기자(bhkim4330@hanmail.net)

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