초저리로 대출을 받아 주택을 구입하고, 향후에 집값 변동의 수익과 위험을 주택기금과 공유하는 ‘공유형 모기지’가 확대 시행된다.

2013년 10월 출시되어 파격적 상품조건으로 국민적 관심을 받았던 ’주택기금‘의 공유형 모기지는 취급기관과 대상지역을 확대하고, 상품출시 초기 과잉수요 억제를 위해 도입되었던 까다로운 심사기준도 완화된다.

한편, ‘주택기금’ 공유형 모기지와 별도로 유사한 상품구조를 가지는 초저리 ‘은행대출’도 출시된다.

주택기금과 달리 은행상품은 소득제한이 없는 만큼, 집값에 대한 불안감을 해소하고 저렴한 주거비용으로 자가를 소유하고 싶은 모든 계층에게 공유형 모기지를 신청할 수 있는 기회가 열리게 된다.

국토교통부는 이러한 내용의 공유형 모기지 개선안을 발표하고 개선된 주택기금 공유형 모기지는 2월 16일, 수익공유형 은행대출은 이르면 3~4월중 출시한다고 하였다.

【공유형 모기지의 성과 및 평가】

(1) 공유형 모기지 성과

공유형 모기지는 2013년 출시 이후 2014년 말까지 1만3천여 건의 신청을 접수하여, 1만여 명을 최종 선정하였다.

수도권·광역시에 전세를 살던 연소득 7천만 이하, 물려받은 재산이 없는 30·40세대에게 내집 마련을 위한 디딤돌을 놓았으며,

【 대출신청자 주요 특성 】

① 지역별 특성 : 수도권 대출건수가 85.1%, 수도권 주민들의 높은 관심

② 연령별 특성 : 30·40 세대가 전체 89.5 %

③ 구입희망 주택가격 : 3억 원 이하가 72.5%

④ 소득분포 : 연소득 2∼6천만 원대가 약 75.3%

※ 2014년 국민주택기금 대출상품 만족도조사에서 공유형 모기지 대출자의 만족도가 가장 높은 것으로 조사(설문대상: 상품 대출자 총 800명)

주택시장에 대한 불확실한 전망을 가지는 전세수요자들을 매매로 전환함으로써, 전세난 완화와 매매시장 정상화에도 기여하였다.

(2) 제도적 의의

(선택가능집합 확대) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나 집값 전망에 따라, 선택 가능폭을 넓혔다는 데에 의의가 있다

집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서, 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지를 활용하여 유주택과 무주택의 중간적 소유형태를 선택할 수 있다.

전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유와 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매(30%, 50% 등 다양한 지분취득 가능)라는 새로운 메뉴를 제공함으로써, 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내집을 마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하고 있다.

(주거비용 절감) 또한, 공유형 모기지를 통해 전·월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있다.

매매가 대비 전세가 비율이 6~70%를 넘어섰음에도 전세가격 상승세가 지속되는 상황에서 공유형 모기지를 활용하면, 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 전세보다 저렴한 비용으로 안정적인 주거생활이 가능하다.

【 공유형·전세·월세 주거비용 비교 (우리은행 분석) 】

구 분 수익형 손익형 전세 월세

7년간 주거비용 3,086만 원 3,562만 원 5,189만 원 7,271만 원

* 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정

* 아파트값 상승률 연평균 1%, 전세 및 월세 상승률 5%(최근 5년 전세가격 상승률 5.6%.)

* 자가보유시 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 2.68억원)

【공유형 모기지 개선안】

(1) 그간의 시장의 요구

한편, 공유형 모기지가 초저리 대출을 통해 주거비용을 획기적으로 낮추어 자가 실수요자에게 아주 매력적인 상품이지만, 그동안 다양한 개선요청이 있어 왔던 것도 사실이다.

특히, 상품 출시 초기의 과잉수요를 억제하기 위해 도입되었던 대출심사평가표가 지나치게 엄격하다는 의견, 수도권·광역시에만 한정한 대상지역을 확대해 달라는 의견, 소득제한을 완화해 달라는 의견 등 다양한 개선 요청이 있어 왔다.

이에 따라, 정부는 공유형 모기지가 연령, 소득수준, 지역 등의 차별없이 보편적으로 활용되어야 한다는 목적으로 다음과 같이 제도개선을 추진하기로 하였다.

(2) 주택기금 공유형 모기지 개선방안

① (심사항목 조정) 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원수)과 심사 실익없는 항목(신용등급, 부채비율)을 폐지한다.

* 다만 LTV 70%, 소득의 4.5배이내 대출한도는 유지

② (지역확대) 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 공유형 모기지 취급지역을 확대한다.

* 50만 이상 6개도시: 창원시, 청주시, 전주시, 천안시, 김해시, 포항시

③ (취급기관 확대) 대국민 서비스 접점 확대를 위해 그간 우리은행에서 독점 취급했던 것을 우리？국민？신한은행 등 3개 은행으로 확대한다.

④ (불편해소) 그간 부분 중도상환을 허용하지 않았으나, 수익(손익)을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내에 부분 중도상환을 허용하기로 하였다. (대출 원금잔액의 50%이내)

(3) 수익공유형 초저리 은행대출 출시

주택기금과 별도로 은행재원의 수익공유형 모기지 상품도 출시된다. 수익공유형 은행대출은 초저리(변동금리)로 대출하고, 차주와 집값 상승분을 공유하는 상품으로서, 우리은행에서 시범적으로 출시하며, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 최초의 대출이다

수익공유형 은행대출은 주택기금의 수익 공유형 모기지의 상품구조와 유사하나, 다음과 같은 차이점이 있다.

(상품유형) 주택기금은 수익공유형/손익공유형 두가지인 반면, 은행대출은 수익공유형 상품만 출시한다.

(지원대상) 은행상품은 소득제한이 없다. 주택기금은 중산·저소득층에게 지원되는 공적재원인 반면,