서울시가 ‘실태조사 후 주민 뜻대로 진로결정’을 기조로 지난 2012년부터 진행해온 뉴타운·재개발 수습방안을 마무리하고, 아직 진로결정이 안 된 구역 등에 대한 적극적인 맞춤형 관리에 들어간다.

수습방안 발표 이후 지난해 말까지 3년간 서울시는 착공 이전 단계(단 공동주택재건축 사업 제외)에 있던 683개 구역 중 324개 구역에 대한 실태조사를 실시, 사업성 등 객관적인 정보를 제공해 사업 추진 여부를 주민 스스로 결정할 수 있도록 해 왔다.

실태조사는 추진주체가 있는 곳(144곳)은 주민 10% 이상의 동의가 있을 경우, 추진주체가 없는 곳(180곳)은 시 자체판단에 따라 실시했다. 또 주민설명회 620회, 주민협의체 525회, 실태조사관 활동 1,717회 등이 이뤄지며 주민 소통과 이해를 돕고 갈등을 해소해왔다.

이 과정에서 683개 구역 중 약 36%인 245개의 뉴타운 재개발 구역이 주민 뜻에 따라 해제됐다. 시는 이들 해제지역 중 창신·숭인, 성곽마을 등 56곳에 대해선 전면철거가 아닌 물리적, 사회·경제적 통합재생을 도모하는 대안사업을 추진 중이다.

뉴타운·재개발 구역 해제는 추진주체가 없는 곳은 토지등소유자 30% 이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우, 추진주체가 있는 곳은 토지등소유자 과반수의 해산신청 동의가 있을 경우 이뤄진다.

시는 나머지 438곳 중 추진주체가 있는 327곳을 구역별 사업동향을 집중 분석, 상황에 따라 A(정상추진)·B(정체)·C(추진곤란) 3개 유형으로 구분해 체계적으로 관리한다는 계획. 438곳 중 추진주체가 없는 111곳은 일정기간 동안 사업이 진행되지 않을 경우 일몰제 등으로 사업추진여부가 결정된다.

A유형은 ‘정상추진’ 되고 있는 구역으로, 행·재정적 지원을 집중해 원활한 추진을 도울 계획이다. B유형은 ‘정체’된 구역으로, 전 구역에 코디네이터, 갈등이 깊은 곳은 갈등조정전문가를 파견하여 주민합의를 도출과 진로결정을 지원한다. C유형은 사실상 사업추진이 불가해 방치할 경우 주민피해가 가중되는 곳들이다.

주민이 원할 경우 대안사업을 적극 추진하고 사업추진이 곤란한 구역은 서울시가 직접 해제할 계획으로 우선 1단계로 28개 구역을 직접 해제하기로 했다. 서울시는 이와 같은 내용을 골자로 지난 3년간 진행해온 뉴타운·재개발 수습방안의 경과와 성과, 향후 계획인 ‘뉴타운·재개발 ABC관리방안’을 4월 22일 발표했다.

3개 유형은 구역별 면밀한 사업동향을 파악, 정량적 기준(조합의 해산동의율, 정체기간 등)과 정성적 기준(물리적 관점에서 개발이 필요한지 여부, 저층주거지로서의 관리 필요성, 추진주체 반대주민 활동 등)을 통한 사업진행 상황을 고려해 분류했다.

‘뉴타운·재개발 수습방안’이 공공 실태조사를 바탕으로 주민 스스로 진로결정을 했다면, 앞으로 ABC관리방안에선 공공의 적극적인 지원·관리를 통해 주민과 시가 함께 진로를 결정해 나가게 된다.

서울시는 뉴타운·재개발 수습방안 추진 이후 다양한 성과가 있었으나 327곳 일부는 부동산 경기침체로 사업이 지지부진하고, 주민 찬반이나 분담금 문제 등으로 여전히 주민 갈등이 있어 상황에 맞는 관리가 필요하다고 밝혔다.

시는 지난 3년간의 실태조사와 주민 뜻에 따른 진로 결정 과정에서 ▴실태조사 지역 전반의 갈등완화 ▴정비 사업에 대한 막연한 기대심리 조정 ▴뉴타운 등 정비사업 거품해소 ▴주민 인식변화와 정비사업 내실화 ▴추진지역 동력 확보 및 해제지역 재산권 행사 등의 성과가 나타난 것으로 분석했다.

사업이 진행되고 있는 구역들도 사업성 저하, 분담금 증가 등으로 사업진척 없이 인건비, 관리비 등이 계속 지출되어 주민부담이 가중되고 있는 상황이다. 공사·용역 등 관련업체의 사업비 부풀리기, 일부 추진위원회나 조합집행부의 방만한 자금사용, 의사결정 전횡 등 관행적 비리 행위는 주민갈등과 사업지연을 조장한 바 있다. 또한 뉴타운·재개발 해제지역을 포함하여 노후화가 가속되고 있는 저층 주거지(111㎢) 전체에 대한 체계적인 관리대책도 필요한 상황.

A유형(정상추진구역)은 사업이 정상적으로 추진 중인 곳들로, 원활하고 신속한 사업추진을 위해 행정적·재정적 지원을 강화한다. ▴기준 완화 ▴허용용적률(20%) 기준 다양화 ▴융자지원금 한도 30억→50억 상향 ▴재개발 임대주택 매입비용 현실화를 추진한다.

첫째, 그동안 소규모 정비 사업 시에도 확보하도록 했던 공원·녹지를 개발 면적이 5만㎡ 미만일 경우는 면제해 사업성을 높일 수 있도록 한다. 현재 3만㎡ 미만은 세대 당 2㎡ 이상, 3만㎡ 이상은 세대 당 2㎡ 이상 또는 구역면적의 5%중 큰 면적을 확보하도록 되어 있는 공원, 녹지비율을→ 5만㎡ 이상의 경우만 세대당 2㎡ 이상 또는 구역면적의 5% 중 큰 면적으로 확보하도록 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’을 변경할 계획이다.

둘째, 허용용적률(20%까지) 인센티브를 받을 수 있는 적용기준을 다양화해 사업성을 높인다. 현재 우수디자인·지속가능한 건축구조·친환경 신재생에너지 3개에서 녹색건축인증, 빗물관리시설 설치, 역사문화보전 항목 등을 추가한다. 건축물의 성능제고와 역사·문화 및 자연보전을 꾀하면서 용적률인센티브 적용을 쉽게 적용할 수 있게 할 예정으로 이를 위해 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’을 변경할 계획이다.

셋째, 추진위원회 및 조합의 운영자금 융자금 한도를 30억 원(추진위원회 10억 원, 조합 20억 원)에서 50억 원(추진위 15억 원, 조합 35억 원)으로 대폭 상향, 사업초기 자금난이 해소될 수 있도록 지원한다. 이를 위해 현재 대한주택보증과 협의 중이다. 이에 앞서 시는 지난 2월 이자율을 1% 인하(담보 3.0%→2.0%, 신용 4.5%→3.5%)했다.

넷째, 재개발 시 세대수의 20% 이상은 임대주택으로 지어 공공에 매각 하도록 하고 있는데 이때 시가 매입하는 비용을 상향, 사업성을 높일 수 있도록 할 계획이다.

시는 2008년 12월 이후 6년간 동결된 재개발 임대주택 매입비용에 적용되는 공공건설 임대주택 표준건축비를 현실화하고자 지난 9월 국토교통부에 인상을 건의했으며, 현재 국토교통부가 용역을 시행해 검토 중이다.

B유형(정체구역)은 찬·반 주민갈등, 조합과 시공사간 자금지원 중단으로 인한 갈등 등 여러 가지 갈등요인이 있어 사업이 정체되고 있는 곳들이다. 시는 이러한 구역에 코디네이터를 파견해 조속한 진로결정을 지원한다. 갈등해소 지원 및 정체요인에 맞는 해결방안을 제시함으로써 주민합의를 도출해 사업정상화를 우선 지원하고, 부득이한 경우에는 대안사업 전환을 적극 유도한다.

1단계로 전 구역에 대해 구역현황, 갈등요인 등을 지속적으로 모니터링 및 심층 진단하고, 2단계로 주민 간 반목 등 갈등이 첨예한 구역은 갈등조정 전문가를 파견하며, 종합적인 해결이 필요한 구역은 각 분야 전문가로 구성된 T/F팀을 파견한다.

이를 위해 정비사업, 도시행정, 건축, 변호사, 시민활동가 등으로 구성된 코디네이터(전문가)를 100여 명 확보했다. 시는 우선, 5월부터 추진주체, 자치구와 의견수렴을 통해 선정된 10개 구역에 T/F팀을 파견해 정체요인 해소에 착수할 예정이다.

C유형은 정비예정구역 또는 정비구역 지정목적을 상실했거나 주민의 과도한 부담으로 사업추진이 어려운 구역으로, 1단계로 서울시가 28곳을 직접 해제하고 2단계는 대안사업 전환유도와 병행해 구체적 기준을 마련한 후 구역해제를 추진한다.

1단계 직접해제 대상은 수유 4-2 재건축 등 총 28개 구역이다. 5년 이상 장기간 예정구역 상태로 정체된 구역 중 ①추진동력을 상실해 추진주체가 활동을 중지했거나 ②건축행위제한이 해제돼 건물 신축 개량이 이뤄지고 있어 사실상 사업추진이 어려운 곳 ③주민 스스로 추진이나 해산 의사결정 활동도 없는 구역들로 선정했다.

구역지정으로 인한 주민의 재산권행사 제한, 주택노후화 가속으로 주거환경 악화 등 주민 고통해소를 위해 조속한 해제가 필요하다고 판단했다고 시는 설명했다. 구역해제 이후 일반주거지로 전환돼 주택 개·보수 및 신·증축이 이뤄지면 중소건설업체의 활성화와 일자리 창출, 지역상가의 매출증가 등으로 골목상권 활성화에 도움이 될 것으로 기대된다고 밝혔다.

이와 관련해 뉴타운·재개발 해제구역을 포함한 저충주거지 전체에 대한 종합적·체계적 관리방안도 곧 발표할 예정이다.

2단계 해제 대상은 사업성이 낮아 주민의 과도한 부담이 예상되는 구역 등으로 우선, 주민들의 해산동의율이 높은 구역에 대해서는 주민과반수 동의로 해산하는 한시규정이 내년 1월말까지 1년간 연장된 만큼 주민 스스로 구역해제를 할 수 있으므로, 이를 적극 홍보하여 주민들 스스로 진로결정과 대안사업 전환을 적극 지원할 예정이다.

주민들 스스로 대안사업 전환이 어려운 구역에 대해서는 구체적 기준(조례)을 마련 후 직접 해제를 추진할 계획이다.